【書籍レビュー】『モンゴルがいま熱い！モンゴル不動産投資をおススメするこれだけの理由』安藤義人著

もらった本を疑いながら読んだら、逆に勉強になった話——『モンゴルがいま熱い！』書籍レビュー

本との出会い——タイトルを見た瞬間に分かった

「モンゴルがいま熱い！」

資産運用EXPOで貰った本。タイトルを見た瞬間、ある種の本だとわかった。講演者の名刺を渡されるような、そういう感じの本だ。著者はモンゴル不動産投資を手がけている会社の人間で、サブタイトルは「モンゴル不動産投資をおススメするこれだけの理由（ワケ）」。売る側全開だ。

読む前から「どうせポジティブなことしか書いていない」と思っていた。

でも読み終えてみると、予想とは別の方向で収穫があった。「この本が言っていること」より「この本から読み取れること」の方が面白かった、という感じだ。

CORE THESIS：著者バイアスを前提に読め

著者の立場は最初から明確だ。サブタイトルで「おススメする理由」と言い切っている。つまりこの本は、勧める側の人間が書いた本だ。

それが悪いわけじゃない。ただ、そのバイアスをわかった上で読むかどうかで、得られるものが全然違う。

額面通りに読むと「モンゴルに不動産を買えば儲かりそう」という印象で終わる。でも「なぜ著者はこう言うのか」「どこが事実でどこが期待値なのか」と考えながら読むと、新興国投資の構造と、そこに潜むリスクの形が見えてくる。

本の核心論点（3点）

論点1：日本だけに資産を置くリスク

本書が繰り返すのは、「日本円・日本不動産への集中リスク」という話だ。人口減少、少子高齢化、円安の進行——これらは別に新しい話ではない。でも一冊の本として整理されると、海外分散が「なぜ必要か」を人に説明する時の言葉として使える部分はある。

日本の人口は2050年代に1億人を下回る見込みで、生産年齢人口の縮小は国内不動産市場の需給にも直接影響する。都市部の一部を除けば、国内不動産の実需は長期的に縮小傾向だ。

問いかけは正しく、著者の答えが要検証——というのが全体の構造だ。

論点2：モンゴル経済の成長ストーリー

3章でモンゴル経済の現状を論じている。2011年のGDP成長率17.5%（当時世界最高）という数字が出てくる。ウランバートルマスタープラン2030、親日国家、ゲル地区の再開発と都市化——材料は揃っている。

ただ、2013年以降に成長率が大きく下落し、2016年には1.24%まで落ちた事実への言及は薄い。その後2018年前後に5%台まで回復しているのは事実だが、「成長率が高い」という印象だけを取り出して語る構成になっているのが気になる。成長する新興国の話をするとき、成長の根拠と同時にリスクの形を語れるかどうか——その点で本書は片側だけを見せている。

論点3：ウランバートルの不動産市場

4章が最も具体的だ。物件の種類（コンドミニアム・アパートなど）、価格帯、相場動向、購入プロセスまで一通り書かれている。ウランバートル中心部の新築コンドミニアムが日本の地方都市のマンション並みの価格帯で買えるという感覚は、知識として持っておく価値はある。

ただし価格の「安さ」だけを見てはいけない。流動性・管理コスト・為替——これらを加味した実質コストを計算してこそ、比較の意味が出てくる。そこまで本書は書いていない。

この本が考えさせた理由

「響いた」より「考えさせられた」が正確だ。

著者の問いかけは正しい。「日本だけに資産を置いておいていいのか」という疑問は、資産運用を続けている立場として日常的に意識していることだ。

ただ、「だからモンゴルだ」という飛躍が大きい。海外分散の必要性は認める。でもなぜそれがモンゴルなのか、流動性リスクや法的整備の遅れや政治リスクをどう考えるかについて、この本はほとんど答えていない。

老後2000万円問題の直後にあれほど多くの投資本が出たように、不安を材料にして特定のアセットへ誘導する構造は繰り返される。この本もその文脈で読めば、構造はよくある形だ。

それでも読んで良かったと思うのは、「バイアスのある投資本の読み方」を練習できたからだ。書かれていないことを意識する、著者のポジションを確認する、数字の文脈を確かめる——こういった読書スキルを使う場として、この本はちょうどいい難易度だった。

バイアスを除いて何が残るか——海外分散投資の本質論

著者バイアスをいったん横に置いて、「それでも残るもの」を整理してみる。

残るもの1：日本円集中リスクの問題提起

「日本だけに資産を置くリスク」という問いは本物だ。これは著者がモンゴル不動産を売っているかどうかに関係なく、独立した問いとして成立する。モンゴルかどうかは別として、「海外資産をポートフォリオに組み込む理由」として本書が示す論理——円安ヘッジ、高成長市場へのアクセス、国際分散——はそれ自体、正しい。

残るもの2：新興国不動産市場の見方

モンゴルに限らず、新興国の不動産市場がどういう論理で動くかの基本フレームが整理されている。都市化の進展、若い人口構成、インフラ整備計画——これらは他の新興国を見る時にも使える指標だ。ベトナム、インドネシア、バングラデシュなど、他の成長新興国を調べる時の参照点として、本書の3〜4章の見方は転用できる。

残るもの3：推しポジ本を読む免疫

これが最大の収穫かもしれない。投資の世界には「特定の商品を勧めることで利益を得る人間が書いた本」が大量に存在する。あらゆるアセットクラスに、同じ構造の本がある。共通点は「問題提起が正しく、解決策が一つだけ」という構造だ。

この4点を意識するだけで、バイアスのある投資本から得られる情報の質が変わる。本書はその練習台として最適だった。

モンゴル投資の実際のリスク一覧

本書がほとんど語らない部分を自分で補っておく。

• 流動性リスク：売りたい時に買い手がいない可能性。新興国不動産は先進国より市場が薄い
• 法的整備：外国人の土地所有規制、仲介業者の監督体制が2020年以降整備途上
• 為替リスク：モンゴルトゥグリクは変動が大きく、円換算でのリターンが読みにくい
• 政治リスク：資源依存型経済で、国際資源価格の変動が政情に直結しやすい
• 管理リスク：現地にいない状態で物件を管理するコストと手間
• 情報の非対称性：現地市場の詳細情報が日本語で入手しにくい

特に流動性リスクは深刻だ。先進国の不動産でも流動性は低いが、新興国の場合「売りたい時に買い手がいない」どころか「そもそも市場が成立していない」ことがある。

他の新興国不動産本との比較

著者バイアスの強い本として見ると、本書は比較的「丁寧」な部類だ。著者ポジションは販売側でバイアスは大きいが、完全な感情論ではなく、ある程度のデータと構造的な説明がある。ただし、それは「よく作られた営業資料」という意味での丁寧さだ。

リスク説明は薄く、読後の行動誘導は「モンゴル購入」へ向けて明確に設計されている。中立的な新興国投資の参考書として読むなら、国土交通省の海外建設・不動産市場データベースなど一次情報と合わせて読んでほしい。

個人投資家としての結論：「買うか、買わないか」

この本を読んでモンゴル不動産を買おうとは思わなかった。

理由は単純で、流動性が低すぎることと、現地管理への依存度が高すぎることだ。資産形成の終盤戦に入っている立場から言えば、換金性が低いアセットに大きく張るのはリスク管理として合わない。

資産形成で意識していることの一つが「出口戦略の読みやすさ」だ。いつ、どのくらいで売れるかが見通せないアセットは、ポートフォリオの中で比率を上げにくい。国内株や投資信託は市場が開いている時間に売れる。でもウランバートルのコンドミニアムを日本から売るのは、いつ・いくらで売れるかが読めない。

やらないと決めるためには、何がリスクかを把握している必要がある。「なんとなく怪しい」ではなく「流動性リスクと管理コストを考えると自分のポートフォリオには合わない」と言えるようになるための整理ができた——その意味で収穫はあった。

最後に一つだけ。本書を読んで「モンゴルに不動産を買う」という人がいるとしたら、この本だけを根拠にしてほしくない。著者の語る「魅力」の裏にある「リスク」を自分で調べた上で、それでも納得できるなら進めばいい。

投資判断の質は、著者バイアスの強い情報と批判的情報を両方読んだ後に下せるかどうかで決まる。この本はその「推す側」の情報として機能する。使い方を間違えなければ、もらった一冊としては十分だった。

個人投資家による書籍レビューシリーズ。投資判断はご自身でご検討ください。